Alquiler de propiedades residenciales y vacacionales

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Si recibe ingresos por el uso de una unidad residencial o vivienda, como una casa o un apartamento, puede deducir ciertos gastos. Estos gastos, los cuales pueden incluir intereses hipotecarios, impuesto sobre bienes inmuebles, pérdidas por hechos fortuitos, mantenimiento, servicios públicos, seguro y depreciación, reducirán la cantidad de los ingresos de alquiler sujetos a impuestos. Por lo general, usted deberá declarar estos ingresos y gastos en el Formulario 1040, Declaración de impuestos federales sobre ingresos (en inglés) o el Formulario 1040-SR, Declaración de impuestos de los Estados Unidos para personas de 65 años de edad o más (en inglés) y el Anexo E (Formulario 1040), Ingresos suplementarios y pérdidas (en inglés). Si alquila una propiedad con el fin de obtener ganancias y no usa la unidad residencial como su residencia personal, los gastos de alquiler deducibles podrían ser mayores al ingreso bruto de alquiler. Sin embargo, sus pérdidas por alquiler, por lo general estarán limitadas por las reglas "sobre el monto a riesgo" y/o las reglas de pérdidas por actividad pasiva. Para información sobre estos límites, consulte la Publicación 925, Actividades pasivas y reglas sobre el monto en riesgo.

Propiedad de alquiler/uso personal

Si les alquila a otras personas una unidad residencial que usted también usa como residencia, se podrían aplicar límites de los gastos de alquiler que puede deducir. Se considera que utiliza una unidad residencial como residencia si la usa para fines personales durante el año tributario por el número de días que sea mayor entre:

• 14 días, o
• el 10% del total de días que usted la alquila a otras personas a un precio justo de alquiler.

Es posible que utilice más de una unidad residencial como residencia durante el año. Por ejemplo, si vive en su hogar principal durante 11 meses, su hogar es una unidad residencial utilizada como residencia. Si vive en su casa de vacaciones durante los otros 30 días del año, su casa de vacaciones también es una unidad residencial utilizada como residencia, a menos que usted alquile su casa de vacaciones a otras personas a un valor justo de alquiler, por 300 días o más durante el año, como se muestra en el siguiente ejemplo.

Un día de uso personal de una unidad residencial es todo día en que la unidad se utilice por:

• Usted u otra persona que tenga un interés en la unidad, a menos que usted alquile su interés a otro dueño como hogar principal y el otro dueño pague un precio justo por el alquiler bajo un acuerdo de financiamiento de derecho compartido
• Un miembro de su familia o de la familia de otra persona que tenga un interés financiero en la unidad, a menos que el miembro de la familia la use como su hogar principal y pague un precio justo de alquiler
• Toda persona que, conforme a un acuerdo, le permita a usted utilizar otra unidad residencial
• Toda persona por menos del valor justo de alquiler

Uso mínimo de alquiler

Hay una regla especial si utiliza una unidad residencial como residencia y la alquila durante menos de 15 días. En este caso, no declare ninguna parte del ingreso de alquiler y no deduzca ningún gasto como gasto de alquiler.

Cómo dividir los gastos entre el uso de alquiler y el uso personal

Si utiliza la unidad residencial para fines personales y de alquiler, generalmente tiene que dividir sus gastos totales entre el uso de alquiler y el uso personal, basándose en el número de días utilizados para cada fin. No podrá deducir los gastos de alquiler que excedan del límite del ingreso bruto de alquiler (su ingreso bruto de alquiler menos la porción correspondiente al alquiler del interés hipotecario, del impuesto sobre bienes inmuebles, de las pérdidas por hechos fortuitos y de los gastos de alquiler, tales como los honorarios del corredor de bienes raíces y los costos publicitarios). No obstante, es posible que pueda trasladar algunos de estos gastos de alquiler al año siguiente, sujeto al límite del ingreso bruto de alquiler de ese año. Si detalla sus deducciones en el Anexo A (Formulario 1040), Deducciones detalladas (en inglés), aún podría deducir su porción personal de los intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, pérdidas por hechos fortuitos y gastos de alquiler de desastres declarados por el gobierno federal en ese anexo.

Impuesto sobre ingresos netos de inversiones

Si tiene ingresos de alquiler, puede que esté sujeto a un impuesto sobre ingresos netos de inversiones (NIIT, por sus siglas en inglés). Para más información consulte el Tema 559.

Fuente: IRS

Alfredo Gaxiola ha trabajado en numerosos casos de problemas relacionados con el IRS y se ha establecido exitosamente con este mismo para liberar embargos sobre casas, cuentas bancarias y salarios y, en caso necesario, para establecer un plan de pago en cuotas que no sea una carga para el cliente. Ha dirigido apelaciones ante el Tribunal Fiscal de los EE.UU. y ha obtenido resoluciones favorables en la reducción de la deuda tributaria de sus clientes. El Sr. Gaxiola se desempeñó como Tesorero de la Cámara de Empresarios Latinos, una de las mayores y más sólidas organizaciones de hispanos en la ciudad de Houston. Además, ha dirigido seminarios financieros y contables para el "Houston Small Business Development Corporation".

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